第五代住宅：立体社区的发展趋势（一）—— 抬板架空、立体花园、空中院墅

引言：

任何所谓的住宅创新，都应该是以提升住宅的核心品质为出发点，而不能是降低。永远都不能忘记住宅的本质是一种产品，兼具商品和居住两大特性。

“第五代住宅”的概念，最近屡屡被很多人所提及。仔细看市场上宣传的所谓第五代住宅，基本分为两类：

1、超大花园：在原有第四代住宅的基础上，加大露台的尺度，将空中花园的理念进一步强化，甚至加入户外泳池的概念；

2、超大赠送：户内做局部区域的挑空，然后再连接露台。挑空区域通常未来会进行搭板改造。这样户型的赠送率由露台再加上挑空部分可以达到150%以上。

上述类型比起之前四代宅确实有进化，但是本质上还是遵循四代宅原有的设计理念。既然迫不及待的叫五代宅，一定程度上也是因为市场上对于四代宅的弊端存在较大的争议。

笔者认为，新一代的第五代住宅要突破原来四代宅概念的不足，中国的住宅更多是以小区的形式出现而不是单独的建筑。新的第五代住宅的概念应该从住宅现有的发展阶段出发，充分考虑住宅的商品属性和居住属性，结合现有的关于住宅的相关政策规范。从规划、景观、建筑三个维度来实现真正的人居品质的升级。

2021年对于中国房地产行业来说是一个分水岭。在这之前房地产行业一直处于发展上升期，对于设计、建造的品质要求，往往让位于速度与规模。而从2021年以后，对住宅品质的提升已经是大势所趋。住房建设已从注重“数量”进入提升 “质量”阶段 ，对“品质、效益、长远价值”的重视取代了对“速度、规模 、 短期利益”的追求。

从2022年到2025年，高品质住宅引来了第一次创新浪潮，以建筑设计而言主要围绕在以下9个方面来展开：

建筑立面、社区入口、单元大堂、品质地库、会所、架空层、户型创新、实景示范区、第四代住宅

第一次品质浪潮的九大创新

在这三年的创新浪潮中，我们的住宅确实发生了很大的变化，一些新的设计理念与创新层出不穷。现在的住宅小区和三年前无论从外观上、空间感受上、居住体验上、从室内到室外都发生翻天覆地的变化。但是当我们回望这些发生的变化时，我们发现高品质住宅的第一次创新浪潮仍然存在一些遗留问题：搜建筑

1、地库品质与销售缺乏必然关联，地库成本居高不下，但成本投入带来的高品质没有回报；地下车库的痛点没有解决（潮湿、阴暗、渗漏等）；

地库通过投入提高品质，但并不会带来车位销售的改善，地库的成本却不降反升。而且现有的地库品质提升的方式并没有解决地下车库固有的潮湿、阴暗、沉闷、渗漏等顽疾。

2、对公共绿地的重视导致首层销售困难，首层架空层只能规避一部分问题；

在高层社区中，住宅首层因为私密性、采光、噪音等问题逐渐成为销售中的难点，原来首层最大的卖点是赠送院子，但现在社区对公共绿地的管理越来越严，首层赠送院子难以实现。如果首层全做架空层也无法根本解决问题，一是架空层本身的投入和未来运营成本较高，二是架空层虽不计容但计高度，理论上还是损失了销售面积。搜建筑

3、建筑与景观在有限的地面争夺资源，建筑与景观的融合形同虚设；

变配电房、垃圾房、各类出入口、配套用房、消防登高面等等各类建筑非居住功能设施都在首层挤压景观空间，影响居住品质

4、住宅社区中自然化的景观元素偏少，导致景观走向装饰化的方向

平地项目中自然的景观元素并不能有效的融入社区（山川、峡谷、溪水、台地、瀑布、森林。。。），平地造景的困难导致景观丰富度、层次感不足；搜建筑

5、第四代住宅空中花园的设置与四代宅的隐私采光诉求存在矛盾；在常规四代宅中，露台的悬挑尺度越大，对下部楼层采光的影响越大，而且露台在不能封闭的情况下，上下层以及左右相邻户的隐私干扰比较严重。

关于架空抬板的说法，各个地方存在一定的差异，有的地方称之为“架空地库”，还有的地方叫做“抬板住宅”。其基本内容都大同小异。指的是住宅首层室外地坪高于周边道路标高。住宅首层抬高的做法并不少见，但是在各地架空地库新政出来以前，住宅采用抬高的做法是出于以下原因：搜建筑

1、本身地形存在一定程度的高差，规划顺应地形特点进行抬高；

2、周边城市界面比较嘈杂，担心影响首层品质，因此进行抬高；

3、地块周边有特殊的景观资源，比如江景、海景，为了让更多的楼层享受景观因此进行抬高。

重庆观宸千重锦

广州越秀滨江樾

架空抬板作为一条普遍的规划政策颁布始于2024年1月18日，天津发布的新规明确：架空平台以下的建筑面积折合的容积率不计入规划条件约定的容积率，鼓励在架空空间内设置公共服务设施，推动架空层停车与公共空间融合。此后杭州、合肥、苏州、上海、兰州等城市迅速跟进。各地的规定大同小异，即住宅区可以利用架空平台以下的空间作为机动车停车位。在满足一定条件下，架空平台包括建筑的水平投影空间可以不计容、不计密度、不计建筑高度等。搜建筑

架空抬板住宅正在全国各地铺开

各个地区对于架空平台的高度、范围比例要求有所差异。对于架空平台的功能基本都要求是除了停车以外，可以设置为公共服务配套、设备用房。城市界面空间管控要求：架空平台沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，营造友好、美观、有活力的城市界面，不得设置连续大面积墙体。搜建筑

架空车库的优势：

1、减少土方开挖，降低开发成本和施工周期；

2、改善地库自然采光和通风，避免雨水倒灌、阴暗潮湿和照明不足；

3、物业用房、配电房、垃圾房等设施可设置在底层架空层，和平台层景观花园分开隔离噪音和污染等；

4、小区真正实现人车分离，人行入户、休闲景观、风雨连廊均在架空层上方平台层上；

5、小区入户大门、会所结合下沉庭院、架空平台等实现丰富立体的景观层次；

6、通过架空平台+首层架空，小区一楼实际变成相当于三楼的高度，避免了传统一楼的阴暗、隐私、噪声、等问题。

架空车库的劣势：

1、入户动线可能是混乱的，走坡道困难，走垂直交通不便，人行可能穿越车库入户，未实现有效人车分流。设架空层的小区地面比周围的路面高差不多两层。进出小区的时候只能通过设电梯楼梯的出入口。若电梯设置数目不够，步行出门就得绕很远才行。使用人多也容易损坏。搜建筑

2、地库抬高了以后，增加了与城市之间的周边界面，如何处理成为难题，也增加了费用

3、行车的噪音与振动对住户带来的影响

4、成本增加：入口增加的超长坡道、基础桩长的加长，无障碍设施增加、电梯和自动扶梯、坡道增加。

架空抬板住宅的场地剖面——全抬板

架空抬板住宅的场地剖面——部分抬板

架空抬板比较适合全抬板的方式，但小区容积率不太高时也有可能出现局部抬板的情况。局部抬板小区将分隔成不同标高的区域，抬板与非抬板区之间将出现高差界面，需要特殊处理。内部交通动线组织、消防车道都会出现一定的难度，需要增加较多的坡道。搜建筑

架空抬板周边城市界面处理

整体抬高以后，地块与周边形成特殊的城市界面，城市公共空间、绿化景观、公共配套（商业）、不得设置大面积的墙体。搜建筑

沿周边的城市界面可以做入口、做商业、做景观，

沿街商业因为对住宅品质影响大，而且形象也不好，所以在很多城市都被禁了。现在采用架空地库以后可以利用抬高部分做成商业，而且因为和住宅存在楼层差，所以对住宅的影响也可以忽略

在不做商业或配套，也不处理为开放空间或景观的地方。我们需要将建筑立面延续下来。

架空抬板住宅主入口

市政道路与架空车库底板基本齐平

杭州滨江时舟里的三条归家动线

通过架空地库，实现了三层公区的打造，让小区的入口形态与空间感受发生了根本性的变化。

1F归家：风雨连廊、架空层、地上归家大堂（室外标高8.5m)

GF归家：大门、社区大堂、会所、车行入口（入口标高5.3m）

-1F归家：下沉庭院、泳池、会所（标高-0.1m)

架空抬板的设计实际上是放大了社区的实际的公共活动空间。公共活动空间由原来的一层变成了两层（如果考虑再下挖一部分做下沉庭院，实际上变成了三层）

一是原来的地面空间变得更加纯粹而干净，一些设备用房、配套用房都放到了架空层内，包括一些出入口比如车行入口、非机动车入口等等也都不会占用小区的地面空间。这样将原来的小区地面彻底释放出来成为人的公共活动空间。搜建筑

二是架空层通常停车只是其主要功能之一，实际在应用时因为地下一层做人防区兼顾停车，因此架空层并不需要满铺停车。因此设计的时候经常会掏空一些架空层区域来做户外的庭院，同时庭院的周边还会设计一部分公共空间。架空层与城市界面周边也会做一些商业设施或者为公共开放空间。与过去深埋地下的地下车库不同。架空层实际上相当于过去的首层，因此可以做的功能要更加的丰富。

天津桂月云翠入口示范区

天津桂月云翠架空平台内布置有艺术厅、水吧茶室、瑜伽室、乒乓球及台球区、南开书院、影音区等专属空间，将运动、亲子、社交等功能全面涵盖。与室外中央下沉庭院无界相融。社区大堂结合架空平台，达到了10米高。搜建筑

架空平台车库按《建筑防火通用规范》（GB 55037-2022）要求消防车道坡度应满足消防车满载时正常通行的要求，且不应大于10%（18版防火规范为不宜大于8%）。上平台坡道在平台一侧设置，减少对规划面宽的影响。除了住宅核心筒楼电梯外，在小区主入口位置设置上平台公共无障碍电梯、中心景观区域下沉景观庭院内设置人行上平台主楼梯，在平台东西两侧设置人行上平台次楼梯。也可以在入口增加自动扶梯，以提高上平台的便捷和高效。但是考虑到自动扶梯的运营成本和容易损坏的问题，主要的通行工具还是垂直电梯，应该适当增加电梯的台数，每个入口至少两台，一台在上一台在下。

架空平台消防车坡道

入口上平台的台阶和扶梯

要不要做架空地库？

有政策、降成本、提品质

有政策——尽量有关于架空地库的完整政策，如果没有就看看当地的半地下室政策，关注做经营性用房的政策，可能影响综合成本。政策不支持可能出现沟通难度及试错成本

降成本——工程建设成本一般会低于全埋地库，综合评判成本的增加项和减少项。但是评估做架空地库是不是节约成本，并不是简单的以同样面积的架空地库与埋入式地库做对比，而是一个相对复杂的策略分析过程。搜建筑

按停车位反算，地库需要满铺，甚至需要下挖地下两层时，做架空抬板地库最为合适。换句话说地库的停车数目多，地块容积率较高时（2.0以上）比较合理。架空层实际所需面积计算出的满铺率应不小于80%。

初算架空车库：

1）计算所需车位总数，并按不考虑地面停车考虑

2）计算项目所需的人防面积，架空车库停车数=总停车数-人防区停车数（非可售车位）

3）架空层实际所需面积范围=架空层停车区面积+各类设备用房面积+各类配套（社区服务用房面积+非机动车库）+塔楼投影面积

4）架空层冗余面积=架空层满铺面积-架空层刚性面积范围；这个冗余面积可以用来做商业、会所、或者可以做下沉庭院、采光井等。或者直接划到架空层区域以外

满铺率=架空层实际所需面积/架空层按规划退界后的满铺面积。

架空停车层及顶板开口处理（下沉庭院）

成本策略测算：

假设项目占地33000平，架空满铺占地29700平，分别考虑容积率2.2、1.8、1.5，建筑密度分别为21%、23%、25%；在地下一层考虑全人防的情况下。估算首层架空停车所需要的面积，以及多余可用来做配套、下沉庭院等的面积。容积率越低，架空层的冗余面积就越大，架空停车实际需要的面积就越少。搜建筑

项目是否有“抬高”的必要性与收益性决策评估标准